شفقنا اقتصادی _ کارشناس اقتصاد مسکن با بیان “صندوق املاک و مستغلات میتواند به بازار مسکن کمک کند به شرطی که وزارت راه و شهرسازی آنرا جدی بگیرد”گفت: نباید از این صندوقها انتظار تحول عظیمی را در بازار مسکن داشت.
به گزارش شفقنا اقتصادی به نقل از تسنیم ، علی فرنام با اشاره به راهاندازی اولین صندوق املاک و مستغلات در بورس اظهار کرد: در این رابطه نگرانیهایی است وجود دارد مبنی بر ورود تامین مالی به بورس؛ اینکه ماهیت بورس و سهام واجد ارزشمندی و افزایش قیمت است. از این رو نگرانی وجود دارد که با افزایش ارزش سهام این صندوقها، تبعات تورمی در بخش مسکن را بهدنبال داشته باشد.
وی با بیان اینکه این نگرانی شماره یک است، ادامه داد: برای کسانیکه منتقد بورس هستند این نگرانی درست است. اما این تفکر نیمه خالی لیوان است و نیمه پُر هم داریم که باید به آن توجه شود.
وی توضیح داد: تجربه جهانی نشان میدهد کشورها به این سمت حرکت کردهاند که بخشی از تامین مالی بازار مسکن را از بازار سرمایه تامین کنند. در زمان حاضر بیش از 99 درصد تامین مالی مسکن کشور پولی و بانکی است که فشار سنگینی را به اقتصاد وارد کرده است.
وی با تاکید بر اینکه میتوانیم در بخش مسکن از سهم تامین مالی پولی و بانکی کاسته و تامین منابع مالی را از بازار سرمایه جلو ببریم، گفت: پیش از این صندوقهای زمین و ساختمان ایجاد شده بود که عملکرد بسیار ضعیف داشتند که در قالب چند پروژه مجموعا 1000 واحد هم تحویل نشد.
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان “البته این بهمعنای بد بودن صندوقهای زمین و ساختمان نیست” اضافه کرد: یکی از مسائل، درست عمل نکردن ساختار بوده است، بهطوریکه شیوه مشارکت سهامدار با صاحبان اصلی پرورژه بهگونهای بوده که سوددهی پروژه ها کمتر از سود بانکی بوده و رغبت به اجرای چنین پروژههایی کم شده است.
فرنام با اشاره به اینکه صندوقهای املاک و مستغلات چند ویژگی مثبت دارند، اظهار کرد: یکی از موارد مهم در بخش مسکن، مشکل نقدشوندگی در بازار املاک و مستغلات است؛ در قالب صندوقها متقاضی یونیتهایی را خریداری میکند که به نقدشوندگی و رونق بازرا کمک میکند بهخصوص در دورههای رکود مسکن.
وی در عین حال افزود: اما این نگرانی همچنان پابرجاست که برای افزایش قیمت تلاشهایی صورت بگیرد. این نگرانی وقتی جدیتر می شود که صندوقها سهم 10 تا 20 درصدی در مسکن یک محله یا شهر داشته باشند و بخواهند در یک اقدام هماهنگ قیمتها را تغییر دهند.
وی تاکید کرد: پیشنهاد این است تا زمانیکه سهم صندوقها روی بازار تاثیرگذار نیست از آنها حمایت شود، وقتی هم که سهم صندوقها در بازار افزایش مییابد مکانیزمهای کنترلی تشدید شود.
وی در ادامه با اشاره به اینکه در شرایط کنونی حوزه بورس به شدت نیازمند سرمایهپذیری است، تصریح کرد: چنانچه تامین مالی مسکن از طریق بورس و بازار سرمایه انجام دهیم فشار در تامین مالی کاهش مییابد.
کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری اینکه در حد کمتر از 10 هزار متر وارد صندوق املاک و مستغلات شده که در مقیاس برنامهریزی مسکن نزدیک به صفر است، گفت: بهنظر می رسد باید از این اهرم برای مولدسازی املاک و مستغلاتی که عملکرد ندارند مانند خانههای خالی، اراضی و… استفاده شود.
وی افزود: چند نکته در رابطه با صندوق املاک و مستغلات وجود دارد، یکی اینکه نباید انتظار تحول عظیمی را در بازار مسکن داشت چراکه مقیاس پروژههای آن حداقلی است و به درصد هم نمیرسد. نکته دیگر آنکه این پدیده میتواند به کمک بازار مسکن بیاید به این شرط وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی برنامهریزی بخش مسکن آنرا جدی بگیرد. از سوی دیگر وزارت اقتصاد و بانک مرکزی نیز که همواره بهدنبال تامین مالی مسکن از طریق بورس بودهاند، ریلگذاری مناسب را انجام دهند.
دیروز عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات گفته بود: بخش مسکن از جمله مواردی است که علیرغم بزرگی و گسترگی آن در بازار سرمایه مغفول مانده و تنها پذیرش 44 نماد ساختمانی و سهام تعدادی سازنده مصالح که در بازار سهام داریم، دیگر هیچ نقطه تلاقی در این بازار گسترده و بزرگ وجود ندارد اما به واسطه این صندوق امکان حضور سرمایهگذاران با هر مبلغ خُرد و ناچیزی ممکن میشود.
وی با بیان اینکه متاسفانه حوزه مسکن در بازار سرمایه تاکنون نمود خاصی نداشته در حالی که 90 درصد این حوزه مربوط به بخش خصوصی است، افزود: صندوق املاک و مستغلات می تواند در بحث جذب سرمایه گذاران بسیار موفق عمل کند، چرا که امروز شما برای سرمایه گذاری در املاک حتما باید مبلغ بالایی را در اختیار داشته باشید و عملا برای همه افراد که شاید سرمایه بالایی نداشته باشند تا کنون ممکن نبود که این امکان با احداث این صندوق فراهم می شود.
وی با اشاره به اینکه تامین مالی پروژه های ساختمانی با مدلهای مختلفی میتواند پس از تاسیس این صندوق ها صورت گیرد، تصریح کرد: این صندوق ها برای بخش های مختلف اقتصاد برکات زیادی دارند و بخش بانکی میتواند برای نقدشوندگی دارایی بزرگ خود از آن استفاده کند. بحث جدی دیگری که در حال پیگیری است مولد سازی دارایی هاست، که با راه اندازی این صندوق ها میتواند وارد مراحل جدیدی شود و دارایی هایی که در دست بانک ها و بخش خصوصی است می توانند بسیار بهتر از سابق از ان ها استفاده شود.
ما امیدواریم با همین ابزار، فروش متری مسکن سهل شود و ازین پس این امر ممکن شود و این مدل در واقع مدلی، حتی ریز تر از فروش متری مسکن است.
عشقی گفت: یکی از دغدغه های جدی املاک و مستغلات، بحث نقدشوندگی است که چون این صندوق ها بازار گردان دارند، این مشکل نیز حل شده و در اسرع وقت فرد می تواند با معامله کردن پول خود را نقد کند. در مراحل بعدی کارهای مکمل برای این صندوق ها صورت می گیرد، به عنوان مثال شاخص مربوط به حوزه املاک و مستغلات که در اینده در دستور کار هستند.